전세보증금 못 받으면 어떻게 하나요?

 

전세계약이 끝났는데 전세보증금이 돌려지지 않으면 누구나 불안할 수밖에 없습니다. 특히 최근 전세시장 불안으로 실제로 보증금 반환 지연·미반환 사례가 늘고 있죠. 이 글에서는 법적 권리와 실제 대응 절차를 단계별로 정리해, 보증금을 받지 못했을 때 어떻게 해야 할지 명확히 안내합니다.

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전세보증금이 반환되지 않는 대표적인 이유

전세보증금이 반환되지 않을 때 흔히 들을 수 있는 말들입니다

• “새 세입자가 들어와야 전세금을 줄 수 있다”
• “지금 돈이 없다”
• “이사만 먼저 가라”

하지만 법적으로 임대인은 계약 종료 후 정해진 기한 내에 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 계약 기간이 끝났다면 임대인의 이런 말은 법적 의무를 면하게 하지 않습니다.

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1. 우선권·권리 확보: 전입신고·확정일자

반환 문제를 해결하기 위해서는 사전에 준비해둔 권리 확보가 가장 중요합니다. 전세보증금 반환 소송이나 경매 시 가장 먼저 보상을 받을 수 있는 권리입니다.

필수 권리 3가지

1. 전입신고 – 해당 집에 실제로 거주하고 있음을 증명
2. 확정일자 – 임대차계약서에 날짜를 공식적으로 인정
3. 임차권 등기명령 – 우선변제권 확보를 위한 법적 조치

이 중 확정일자와 전입신고는 반드시 계약 직후 받는 것이 좋습니다. 그래야 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 받을 수 있습니다.

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2. 내용증명 발송: 임대인에게 공식 요청하기

전세보증금 반환 의사를 공식적으로 전달하는 가장 기본적인 단계를 내용증명 우편으로 보냅니다.

내용증명 작성 팁

• 계약 종료일과 반환 요구 날짜 명시
• 반환이 안 되면 법적 조치(소송) 예정임을 기록
• 증거 보관용으로 복사본을 3부 준비

내용증명은 법적 강제력은 없지만 임대인에게 심리적 압박과 증거 자료 확보에 유리합니다.

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3. 임차권 등기명령 신청

임차권 등기명령은 전세권과 달리 임대인의 동의 없이도 법원에 신청할 수 있는 제도입니다.

특징

• 집을 비웠더라도 보증금 반환 청구권을 유지
• 경매 시 우선 변제권 강화
• 임대인 권리보다 먼저 배당받을 수 있는 ‘우선순위’ 확보 도움

이 제도는 전세보증금 반환을 위한 실질적인 법적 기반이 되며, 임대인이 반환을 거부할 때 강력한 대응책이 됩니다.

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4. 소송: 전세보증금 반환 청구

내용증명·등기명령으로도 해결 안 되면 법원에 소송을 제기해야 합니다.

소송 절차 개요

1. 거주지가 포함된 지방법원 민사부에 소장 제출
2. 임대인의 변론·증거 제출
3. 판결 확정 후 강제집행 신청

유의할 점

• 소송은 평균 수개월 이상 걸릴 수 있음
• 변호사 선임 시 비용이 추가
• 계약서, 확정일자, 전입신고, 연락 기록 등이 핵심 증거

소송 과정에서도 임차권 등기명령이 있으면 보증금 우선권 유지에 도움이 됩니다.

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5. 전세보증금 반환보증(보험) 활용

최근에는 전세보증금 반환보증 상품을 통해 보증금을 보호하는 방법이 많이 활용됩니다.

주요 보증 기관

• HUG(주택도시보증공사)
• SGI(서울보증보험 등)

보증의 장점

✅ 임대인이 보증금을 못 줄 경우 기관이 대신 지급
✅ 기관이 대신 지급한 후 임대인을 상대로 구상권 행사
✅ 보증 가입만 되어 있으면 보증금 보장됨

 

※ 다만 2025년 기준 일부 상품은 보증 범위나 조건이 변경될 수 있으니 최신 가입 조건을 반드시 확인해야 합니다.

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6. 특수 상황 대응

임대인이 해외로 이사 갔을 때

한국 내 법적 절차(내용증명 → 소송)를 그대로 진행할 수 있으며, 법적 대리인 또는 법률지원기관을 통해 진행 가능합니다.

집이 경매로 넘어간 경우

임차권 등기, 확정일자, 전입신고가 잘 되어 있다면 우선변제권이 적용되어 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 가능성이 커집니다.

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요약 체크리스트

✔ 계약 직후

• 전입신고 완료
• 확정일자 받기

✔ 계약 종료 시

• 내용증명 발송
• 임차권 등기명령 신청

✔ 반환 거부 시

• 법원 소송
• 전세보증금 반환보증 활용

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전세보증금 못 받을 때 할 일

전세보증금을 받지 못하는 상황은 매우 스트레스지만, 법적 권리가 명확히 보장되어 있습니다. 가장 중요한 것은 사전에 권리를 확보(전입신고·확정일자) 한 뒤, 공식적인 대응 절차(내용증명, 등기명령, 소송, 보험) 를 순서대로 활용하는 것입니다. 이 과정만 착실히 따라도 보증금 반환 가능성을 높일 수 있습니다.